みなさま、こんにちは！
今日は、宅地建物取引士として一戸建ての土地を仲介する案件がありましたので、簡単に、どんな調査、作業をしているかを報告させていただきます。
売買仲介でも、売主側・買主側双方から売買仲介の依頼を受けることを両手の案件と読んでますが、
今回は双方から依頼を受けたケースでした。
先ず、物件の調査として、現場を確認し、不動産登記簿を入手（登記情報サービスでネット上取得）し、登記上の所有権者を確認し、差押さえや、担保関係がないかを調査します。
そして、次は、都市計画法・建築基準法などの調査にうつります。
先ず、都市計画区域で、市街化区域か市街化調整区域かなどを調べます。今回の土地売買については、市外か区域で、用途地域は第２種中高層住居地域でした。
都市計画法に基づく用途地域は１２種類で、その解説については以下のイメージ図をクリックして確かめてみてください。また、用途地域内等の建築物の主な用途制限も下のイメージ図に含まれています。
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今回の土地は、第１種中高層住居地域でしたので、建蔽率は６０％、容積率は２００％という基準になっています。
ところが、この土地は建築基準歩としての道路と認定された前面道路が、２．５ｍｍでしたので、建築基準法で定める道路は、原則として幅員４ｍ以上で、なおかつその道路に２ｍ以上接していなめればならないとされていますので、
今回の取引について、この道路は建築基準法第４２条第２項道路として、道路中心線から２ｍ後退した線が敷地と道路の境界線とみなされるため、セットバックの手続きとらなければならなくなりました。
また、さきほど、建蔽率６０％、容積率２００％（第１種中高層住居地域として）としましたが、
容積率の制限として、道路幅員制限があり、前面道路が幅員が１２ｍ未満の場合は（今回の土地は前面道路幅員が２．５ｍで、４ｍ以下したので）、
４ｍ×４０％＝１６０％ の道路幅員制限となり、指定容積率２００％と１６０％のどちらか低い方が選択されることになっていますので、
この土地は容積率１６０％の建築物ということになってしまいました。
建蔽率・容積率については下記の説明図を参考にしてみてください。クリックしていただけますと確認できます。
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一戸建てをお考えのお客様に、このようなことを重要事項説明書に盛り込んで、説明しなければならないことになっています。
では、その他にも説明しなければならないことが多々ありますので、次回にさせていただきます。
