海外投資物件のご紹介コーナー – シオジーの不動産業務紹介

アメリカ、ロサンジェルス市内のマルチファミリー投資物件（２物件）ご案内です。

本日は、米国ロサンジェルス市内の物件のご案内です。

今回も、株式会社オープンハウスから個別的な紹介をいただいた物件の一つです。

本日は、マルチファミリー（複数世帯住宅）の案件２件となります。

※米国では、residential property と評価される multi family は、２-４室（two to four units）まで。５室からは、「商業案件＝commercial real estate/property」と評価されます。５室以上の物件のローンを組むのは、価格にかかわらず、商業ローンになり、米国流にいうと、whole different ball game（まったく違う土俵）となるそうです。

さて、複数世帯住宅は、利回りの良さが魅力ですが、融資を得られるかという問題があります。

現地では、商業ローンの場合、住宅用ローンとまったく異なる窓口となるので、ビギナーの投資家の方には、日本流のアパート案件ではなくて、４室までのものを検討していただくほうが無難と考えられているそうです。

実質的に、商業ローンより、住宅用ローンのほうが、条件がとてもよくて、ローン審査が通りやすいのだそうです。

また、融資を受けないでも手持ち資金で購入できる方でも、エグジット（出口）を考えると、次の購入者が商業案件の場合、より制限が多く融資が受けにくいということも顧慮していただいたほうがいいようです。

複数世帯住宅は、利回りが上がるのが、大きな魅力となっています。

それでは、現地の物件は、

①4141 Milton Ave,Culver City,CA 90232（マルチファミリー）

こちらの物件はCulver Cityにあり、エグジット〔出口）の利益も期待できる物件のようです。
Culver CityはAmazonやAppleがコンテンツを目的としたオフィスを開設予定で、
今後の更なる成長が見込め、今最も注目されているエリアの一つです。

米国現地からの資料、リステイングをアタッチしておきますので、参考にされてください。

4141 Milton Ave

Culver City, CA 90232

6 beds6 baths3,961 sqft

Note: This property is not currently for sale or for rent. The description below may be from a previous listing.

Lowest Price per SQFT in Culver City. 2 large 3 bedrooms town house style units in Culver City, minutes to shops and restaurants. Each unit is about 2000 SQFT. Great for owner user. Front unit is rented and the back unit ( owner’s) will be delivered vacant. Front and back unit are separated with a gate. Back unit has a large private backyard, 2 car garage and 1 RV garage plus additional storage room. Large first floor living area and three spacious bedrooms upstairs. master bedroom has high ceiling and a fire place. laundry in the hallway.

②523 Ashland Ave, Santa Moinca, CA 90405（マルチファミリー）

こちらの物件は全米屈指の不動産市場であるSanta Monica市に位置し、
中長期的に皆さまの資産形成に貢献できる物件と見込まれるうちの一つです。
なお、この立地で建物割合が８０％を超えるということで、稀少性が高く、大変おすすめできる物件とのことです。

米国現地からの資料、リステイングをアタッチしておきますので、参考にされてください。

523 Ashland Ave

Santa Monica, CA 90405

15 beds13 baths6,700 sqft

SOLD: $3,200,000

Sold on 12/06/18

:$4,686,639

EST. REFI PAYMENT

$12,568/mo

523 Ashland Ave, Santa Monica, CA is a multi family home that contains 6,700 sq ft and was built in 1976. It contains 15 bedrooms and 13 bathrooms. This home last sold for $3,200,000 in December 2018. The Zestimate for this house is $4,686,639. The Rent Zestimate for this home is $8,000/mo, which has increased by $4,532/mo in the last 30 days.

Zillow predicts 90405 home values will rise 1.8% next year, compared to a 2.7% rise for Santa Monica as a whole. Among 90405 homes, this home is valued 76.9% more than the midpoint (median) home, but is valued 52% less per square foot.

Nearby Schools in Santa Monica

About the ratings: Historically, GreatSchools ratings have been based solely on a comparison of standardized test results for all schools in a given state. As of September 2017, the GreatSchools ratings also incorporate additional information, when available, such as college readiness, academic progress, advanced courses, equity, discipline and attendance data. GreatSchools ratings are designed to be a starting point to help parents compare schools, and should not be the only factor used in selecting the right school for your family.

Disclaimer: School attendance zone boundaries are provided by a third party and subject to change. Check with the applicable school district prior to making a decision based on these boundaries. In addition, school data is obtained from a third party vendor and not guaranteed to be accurate, up to date or complete.

物件価格、年間減価償却費、償却期間、築年数など現地資料で判断できるかと思われますが、詳細につきましては、塩川彰彦の下記メールにお問合せいただけますでしょうか。