みなさま、こんにちは！

本日は、相続と不動産というテーマを考えていきたいと思います。

日本人の資産家の財産の半分は不動産と言われています。

そうすると、当然に不動産所有に対する相続税低減対策は必要ですよね。多くの資産家の皆さまは、専門家として税理士の先生や、弁護士の先生方に御相談なされているのではないでしょうか？

私は、資格保有者ということで、司法書士・行政書士・宅地建物取引士の業務をおこなっておりますが、

近時、相続対策＆相続税対策ということで、民事信託（主に家族信託・会社保有株など）の御相談が増えてきております。

かねてから、相続税対策ということで御相談をいただく場合ですと、先ず、不動産の路線価計算から入り、家族構成、現状の法定相続人との関係、どのような保険に加入しているか、借り入れがどのくらいあるかなどを初回の相談時に行います。

また、特に高齢者の方の財産を相続時に備えてどのように対応するかの問題につきましては、

西暦２０００年頃から、民法改正と成年後見制度の導入で、法定後見人、任意後見人の相談が多くなりました。旧民法時代は、債権法における事務管理行為として何とか対応していたかと記憶しています。

成年後見制度導入より、法的手続きがより複雑となり、その運用は日本が参考にしたドイツ、英国などと比較すると、どうでしょうか、硬直化している部分もあり、何か使いにくい制度だなとの感想を抱いています。

ドイツのように、『走る裁判官』ということで、ドイツ連邦共和国なので各州の裁判制度により異なる場面もあるでしょうが、裁判官が積極的に福祉施設の現場に走り、状況を確認するという実態とは、日本の家庭裁判所の裁判官はかけ離れた状況ですね。

少し論点がそれましたが、資産家の皆さまが御相談なされる専門家の方々はいかがでしょうか？

先ず第一に御心配なされるのは相続税の金額という場合が多いかと思われますので、税理士の先生に相続税対策として御相談なされるケースが多いのではないでしょうか。

さらに、相続対策というキャチフレーズで、将来のストック資産として、また、年金対策にということで、不動産投資経営へのセミナーに参加されて、講師陣の方々（税理士・弁護士などの方々も含む）のレクチュアーをお聞きになって、選択肢の箱を多く用意なされていらっしゃる方も多いのではと御推測申し上げます。

でも、いつもどの時代も言われ続けていることですが、相続税対策して相続税を下げる対策を講じたけど、固定資産税、消費税や所得税が上がってしまって、手持ち資金が枯渇していき、キャッシュフローが最悪となり、財産を目減りさせてしまったなどというケースも多く見受けられます。

こうなってしまっては、大変ですね。相続税対策をするには、同時に相続税以外のその他の税金も考慮して、トータル的な税額を減らせないと本当の意味の対策にはつながらないですね。

私どものような、不動産業者さんのセミナーに参加して、マンション経営を紹介され、区分マンションの一室(ワンルーム）を購入したけど、最初は入居者が見つかり何とかしのいだけど、しばらくすると空き室となり、家賃が確保できなくなり、ローン・固定資産税などの負担が重くのしかかり、こんなんじゃ、購入するのではなかったという状況になってしまいます。

思ったより、諸税金やその他の負担が重く、手持ち資金が少なくても銀行融資が成されれば、不動産経営は開始できるという業者さんの言葉に乗ってしまい、キャッシュフローの悪化に四苦八苦するというケース。３０年前に、私も経験いたしました。

また、相続税が下げられるということで、表面利回り１２～１３％のアパートと聞いて、物件を詳しく考慮せずに購入したけど、その物件の詳細を見ると、主要駅から遠く、どうみても将来にわたり、資産価値が上がることはないのではないかというケースもございます。

２１世紀、この国の現状は少子高齢化で、ますます超高齢化社会がすすんでいきます。もし、マンション・アパートを購入されるのでしたら、この国の将来の状況であっても、何とか不動産資産として価値あるものを購入しなければ将来の対策とはならないですよね。

一時的に相続税は下げられたとしても、資産価値のない投資物件を購入したことで、１０年後、２０年後、いざという時に売却できなということでは大変ですからね。

その他、相続税対策に欠かすことができない、金融関係、生命保険、先ほどもふれましたが信託をどう使うかも相続税対策に必須となります。

当然、相続税の納税資金として生命保険を活用したりしますから、保険会社の担当者の方との綿密な打合せも必要になりますね。

それでは、また、相続と不動産を中心に、２０１９年以降の民法改正施行も考慮して、記事をアップしてまいります。